Au cours des derniers mois, il y a eu beaucoup de battage médiatique à propos de Wall Street qui fait grimper le marché du logement. J’ai vu quelques dizaines de gros titres sur le fait que personne ne peut acheter de maisons parce que de grands investisseurs institutionnels achètent toutes les maisons. Étant le sceptique que je suis, je voulais voir si c’était vraiment vrai.
Examinons les données et les informations pour découvrir quel est le rôle de Wall Street dans le marché immobilier en effervescence d’aujourd’hui, ainsi que les risques que Wall Street pose à la fois aux acheteurs de maison et aux petits investisseurs à long terme. Pour ce faire, j’ai examiné certaines données de Redfin, qui montrent que la part des maisons achetées par des investisseurs est actuellement de 15,9 %. Pour le contexte, c’est encore un peu en dessous de ce que nous étions avant la pandémie, lorsque les investisseurs achetaient environ 16,1 % de toutes les maisons aux États-Unis.
Consultez ce graphique ci-dessous avec les données de Redfin. Comme vous pouvez le voir, la part des maisons achetées par les investisseurs se remet d’une forte baisse au printemps dernier, mais ne se rapproche que maintenant de ce que nous étions il y a quelques années.
Maintenant, mesurer la part des investisseurs est assez difficile, mais j’ai parcouru quelques rapports de Redfin, John Burns Real Estate Consulting et CoreLogic, toutes des entreprises respectées du secteur immobilier. Et bien qu’ils aient tous eu des méthodologies différentes, ils ont tous montré des schémas similaires : l’achat d’une maison par les investisseurs n’a pas atteint de nouveaux sommets depuis la pandémie. Et certains rapports, comme celui de John Burns, montrent que l’achat d’une maison par les investisseurs a culminé vers 2013.
Cela indique clairement que l’activité des investisseurs n’entraîne pas la flambée des prix des maisons. Rien n’a vraiment changé en ce qui concerne le pourcentage de maisons achetées par les investisseurs. Au dire de tous, l’activité des investisseurs de Wall Street est soit inférieure, soit, au pire, égale à l’activité des investisseurs à plus petite échelle au cours de la dernière décennie.
Si nous voulons nous concentrer sur les grands investisseurs, les données récentes sont difficiles à obtenir. Cependant, une enquête CoreLogic de 2018 estime que seulement 1 à 2 % de tous les achats de maisons unifamiliales ont été effectués par de grands investisseurs, alors qu’environ 18 % ont été effectués par de petits investisseurs.
Un autre point de données suggère qu’à ce jour, l’activité de Wall Street n’alimente pas ce marché immobilier chaotique. Au lieu de cela, le marché du logement est alimenté par les fondamentaux :
- Inventaire extrêmement faible
- Demande croissante de la génération Y entrant dans l’ère de l’achat d’une maison
- Faibles taux d’intérêt
Le marché actuel du logement est davantage fonction de ces trois facteurs que de l’activité des investisseurs institutionnels. Cependant, cela pourrait être sur le point de changer. Ces investisseurs institutionnels ne dominent pas encore le marché du logement, mais ils ont de sérieux avantages par rapport aux acheteurs réguliers ou aux petits investisseurs comme moi. Et cela m’inquiète pour ce qui pourrait arriver dans les années à venir.
Qui sont les investisseurs de Wall Street ?
Alors que nous plongeons dans ce sujet, définissons d’abord qui sont vraiment ces investisseurs de Wall Street ou institutionnels. La plus grande de toutes les entreprises est Invitation Homes, qui, sans surprise, est une émanation de BlackRock, la plus grande société de gestion d’actifs au monde. Invitation Homes possède environ 80 000 résidences unifamiliales sur 16 marchés aux États-Unis, ce qui est sans aucun doute énorme.
En fait, il est si énorme qu’ils sont environ 58 % plus grands que l’un de leurs concurrents les plus proches, American Homes 4 Rent. Mais, pour garder cela en perspective, il y a environ 16 millions de maisons de location unifamiliales aux États-Unis, et Invitation Homes en possède environ 0,5 %.
Il y a environ 80 millions de résidences unifamiliales aux États-Unis et Invitation Homes n’en possède qu’un dixième de 1 %. Pour réitérer, des entreprises comme celle-ci sont grandes, mais elles ne contrôlent pas actuellement le marché du logement.
Cependant, des entreprises comme Invitation Homes ont d’énormes avantages par rapport aux investisseurs individuels et aux acheteurs réguliers. Ces avantages signifient qu’ils peuvent surpasser presque tout le monde et, par conséquent, ne feront probablement qu’augmenter leurs acquisitions.
Décomposons les avantages qu’ils ont sur les petits investisseurs.
Financement
À l’heure actuelle, les taux d’intérêt sont incroyablement bas pour les acheteurs réguliers, et c’est très bien. Si vous ou moi devions sortir et chercher une hypothèque, nous pourrions probablement obtenir un taux fixe de 30 ans à environ 3 % ou 3,5 %. Il est proche du plus bas qu’il n’ait jamais été. Invitation Homes, en revanche, peut emprunter de l’argent à environ 1,5 %.
Cela peut ne pas sembler beaucoup, mais cela signifie qu’ils peuvent enchérir 10 000 €, 20 000 € ou peut-être même 30 000 € ou plus sur une maison et toujours payer le même montant sur leur prêt que vous et moi le ferions pour un prêt plus petit. En bref, les investisseurs institutionnels peuvent offrir plus sur une maison et payer le même prix, un énorme avantage.
Offres en espèces
La seconde est les offres en espèces. Avez-vous entendu parler de quelqu’un qui a récemment perdu des offres en espèces ? J’ai bien sûr. Eh bien, tous ne proviennent pas d’investisseurs institutionnels, mais vous pouvez être sûr que les investisseurs institutionnels peuvent et feront des offres en espèces et détiennent les propriétés en espèces ou refinancent plus tard. Cela leur donne un énorme avantage pour remporter de bonnes affaires. Ils peuvent fermer en quelques jours lorsque les acheteurs réguliers doivent attendre des semaines ou des mois.
Données et recherche
Le troisième avantage est celui des données et de la recherche. Chez BiggerPockets, nous travaillons dur pour apporter à nos membres, qui sont presque tous des investisseurs relativement petits par rapport à ces entreprises, autant de données et de recherches que possible. Mais ces entreprises disposent d’équipes de scientifiques des données qui élaborent des algorithmes pour prédire quelles propriétés et quels marchés généreront les meilleurs rendements. Peu de gens y ont accès.
Patience
Le quatrième avantage est la patience. Ces entreprises n’ont pas besoin d’un endroit où vivre, elles veulent juste rechercher les meilleurs rendements. Ils peuvent attendre aussi longtemps qu’ils veulent trouver une bonne affaire. Les acheteurs réguliers n’ont souvent pas ce luxe.
Efficacité d’échelle
Le cinquième avantage est l’efficacité d’échelle. Je vous ai dit tout à l’heure qu’Invitation Homes compte environ 80 000 résidences. Ils ont absolument plusieurs équipes de personnel d’entretien, d’agents de location, de gestionnaires immobiliers, etc. Ils peuvent utiliser leur pouvoir d’achat pour s’approvisionner en matériaux à moindre coût et ils peuvent réhabiliter des propriétés à moindre coût. En général, plus vous devenez grand, plus vous devenez efficace, et c’est certainement le cas de ces entreprises.
Part de marché
Le sixième, et peut-être le plus préoccupant de tous ces avantages, est la part de marché sur les marchés individuels. J’ai dit plus tôt que ces compagnies ne contrôlent pas le marché de l’habitation à l’échelle nationale, mais qu’elles le pourraient à l’échelle locale.
Il y a eu un rapport selon lequel Invitation Homes a en fait acheté 90% de l’inventaire en un seul code postal au début des années 2010. Encore une fois, cela ne déplacera pas l’ensemble du marché du logement, mais cela donne essentiellement à Invitation Homes un monopole sur le logement dans ce marché local. Ils peuvent surenchérir sur les propriétaires normaux qui veulent juste trouver une résidence principale. Et puis, lorsque ces propriétaires se tournent vers la location, ils sont confrontés à la perspective de louer auprès d’une énorme société qui possède une grande partie de l’inventaire locatif de votre région, ce qui leur donne un pouvoir de tarification sur le loyer.
Cela a le potentiel de devenir vraiment incontrôlable. Nous avons déjà un problème d’abordabilité dans l’immobilier américain où les Américains ordinaires et les investisseurs individuels ne peuvent pas se permettre d’entrer sur le marché. Si de grands investisseurs institutionnels commencent à cibler un marché spécifique, ce marché pourrait vraiment devenir incontrôlable. Ils pourraient commencer à dicter les prix sur les marchés du logement et de la location dans n’importe quel domaine où ils obtiennent une part de marché suffisante.
Et soyons clairs : c’est leur modèle d’affaires déclaré. Ils se concentrent sur des types de marchés spécifiques comme Charlotte, Atlanta, Phoenix et Las Vegas. Et nous devrions nous attendre à ce que ces marchés connaissent des augmentations massives des prix des logements et des loyers dans les années à venir si cette tendance se poursuit.
Et leurs tactiques semblent fonctionner. Tous ces avantages se traduisent par de solides performances. Invitation Homes a un portefeuille d’environ 16 milliards de dollars et perçoit environ 1,9 milliard de dollars de loyers, ce qui correspond presque exactement à un ratio loyer/prix de 1 %. Cela signifie que leur portefeuille, dans son ensemble, respecte la règle du 1%, qui est de plus en plus difficile à trouver pour les petits propriétaires et les investisseurs individuels.
De plus, les types de maisons que ces entreprises achètent ont tendance à être les mêmes que ceux que les investisseurs individuels aiment cibler : des réparateurs de prix moyen qui font de bonnes locations. Parce que ces entreprises peuvent offrir plus (souvent en utilisant de l’argent) et rénover à moindre coût, cela leur donne un avantage structurel sur l’investisseur individuel.
Dans cet article de blog, je me suis principalement concentré sur les maisons d’invitation, et bien qu’elles soient de loin les plus grandes, elles ne sont qu’un exemple. Il existe des dizaines d’autres entreprises comme celle-ci.
Alors, que faire ? Devriez-vous simplement jeter l’éponge et acheter des actions de ces sociétés géantes ? Certainement pas! Il y a encore de bonnes affaires à faire, et si vous êtes diligent et faites vos recherches, vous devriez pouvoir les trouver. Comme je l’ai dit plus tôt, les taux d’intérêt sont bas, et les contraintes d’offre à long terme et les tendances démographiques indiquent que le marché du logement devrait afficher des gains solides au cours de la prochaine décennie, même s’il se produit une baisse temporaire des prix. Surtout, n’oubliez pas que vous avez aussi des avantages.
Préparez-vous à un changement de marché
Modifiez vos tactiques d’investissement, non seulement pour survivre à un ralentissement économique, mais aussi pour prospérer ! Prenez n’importe quelle récession dans la foulée et ne soyez plus jamais intimidé par un changement de marché avec Investissement immobilier à l’épreuve de la récession.
Les avantages du petit investisseur
Vous connaissez votre marché mieux que n’importe quel algorithme ne pourrait jamais le faire (cela vient d’un gars qui est allé à l’école doctorale pour étudier les algorithmes). Vous vous souciez plus d’une transaction individuelle que n’importe quelle société ne le pourrait jamais. Ces entreprises étudient les tendances macro-économiques afin de trouver un marché sur lequel acheter des centaines, voire des milliers de résidences. Vous, d’autre part, pouvez vous bousculer et trouver une ou deux bonnes affaires dans votre quartier.
Vous êtes plus créatif. Si vous n’envisagez que quelques offres à la fois, vous pouvez trouver la meilleure façon d’ajouter une chambre, d’améliorer la valeur et de générer de meilleurs rendements. Vous pouvez consacrer plus de temps à vous assurer que chaque transaction produit un excellent rendement que n’importe laquelle de ces entreprises. Ils vont rendre leurs opérations aussi génériques que possible et faire tout exactement de la même manière – vous pouvez faire le contraire. Vous n’êtes peut-être pas meilleur pour acheter 200 unités, mais vous pouvez certainement être meilleur pour en acheter une seule.
Enfin, vous pouvez être un meilleur propriétaire. Au dire de tous, être locataire dans l’une des unités de cette entreprise peut être une expérience misérable. Vous, en revanche, pouvez offrir une expérience incroyable à vos locataires. En trouvant d’excellents locataires et en développant des relations solides fondées sur le respect mutuel, vous pouvez réduire votre taux d’inoccupation, réduire l’usure de vos propriétés et vous assurer d’avoir d’excellents locataires pour les années à venir.
En aucun cas, nous ne devrions tous paniquer. Les acheteurs individuels et les petits propriétaires ont toujours des avantages. Investir dans l’immobilier est le meilleur moyen pour les investisseurs ordinaires comme vous et moi d’atteindre la stabilité financière et l’indépendance, mais l’activité de ces grandes entreprises est quelque chose à surveiller. Je prévois de continuer à suivre ce qui se passe dans cet espace pour moi et pour vous aussi !